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刚刚,楼市遭遇重大利空!

2018-2-1 18:10| 发布者: administrator| 查看: 577| 评论: 0

摘要: 1月26日,银监会在全国银行业监督管理工作会议上提出:“继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。”仅仅时隔三天,今天(1月29日)21世纪经济报道就爆料,某股份制银行暂停受理房地产新增业务!不知 ...

1月26日,银监会在全国银行业监督管理工作会议上提出:“继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。”

仅仅时隔三天,今天(1月29日)21世纪经济报道就爆料,某股份制银行暂停受理房地产新增业务!

不知道一直强烈看多2018年房地产市场的朋友们看到这条消息心理是什么滋味,反正暴哥猜测肯定是有点苦,或者就干脆两耳不闻窗外事,权当这些消息没发生过。

暴哥此前一直强调,对楼市调控而言,最重要的就是信贷方面的政策。一个是针对楼市需求方的,也就是买房的人们,控制他们贷款的成本(定向调控房贷利率),贷款的总体额度;另一个则是针对楼市供给方,也就是针对地产企业获取资金用于开发房地产的资金难易程度以及成本差别。

应该说,只要从信贷环节控制住这两点,那基本上楼市只会越来越冷。

就整体而言,暴哥此前在《2018,楼市最害怕三件事!》专门写过,在我们防范金融风险为主线任务和全球性的通胀预期崛起以及全球性货币政策收缩等大背景下,其实无论是楼市的供给层面还是需求层面,利率上行,成本增加都是几乎确定性的事件。

2018年,可喜的是想买房的,可悲的是想卖房的!

对于我们想买楼的朋友来说,你其实还是挺幸运的,因为可以等,环境不好,利率高,不适合买房,那我就暂时不买了。

可对于我们房地产企业们来说,事情就没这么简单了。地买了,项目上了,楼盖好了,钱借了,不可能按一个暂停键说等等(看看环境好了在卖)。这个时候必须得想办法,让自己有充足的流动资金,用于应付债务,用于新业务的开展,胆子大的用于即系跑马圈地。

据前华远地产董事长任先生的话,2018年和2019年会是房地产企业还债压力最大的两年:到2018年,房地产行业将迎来一个还债高峰,额度达到3300亿;2019年则达到4700亿。

那么房地产企业该怎么办呢?

最重要的办法,当然还是借钱!

不过呢?不是借自己人的钱(在房地产行业融资收紧的趋势下,纵然想借也不是那么容易借的),而是借别人的钱。

说白了就是外债。(关于外债其实暴哥很早就关注了,相关文章比较早了,是在暴财经创号之后不久。之所以关注,其实也是从另外一个层面来测度监管环境对于房地产企业融资的收紧力度。显然,借外债的规模越多,说明国内越严)

据中原研究中心的统计,2017年房地产企业出海借钱规模又创纪录了:

2017年全年房企境外融资总额达388.6亿美元,同比2016年的140.6亿美元大幅上涨176%。

2018年,暴哥估摸着,可能房地产企业海外借债还会继续破纪录。

原因有三点:

前两点之前有涉及,一个是国内融资严,海外融资;再一个就是2018年债务压力大遭遇销售增速下行造成的回款速度变慢,需要更多依靠举债来应对;

第三个原因暴哥要稍微展开了说一说,就是人民币升值的背景,也加速了房地产企业发行海外债券,调整内外债务结构的动力。

对房地产企业而言,人民币升值加速海外举债的原因很简单,就是成本问题。道理也很简单,美元贬值了,人民币升值了,你出去借美元债融资,用赚的人民币兑换美元还款,利息层面显然要比账面上的利息要低。且人民币升值的趋势越明显,对于房地产企业降成本的作用越大。

此外,人民币升值除了能够帮助房地产企业出海举债以外,是不是也有利楼市回暖呢?

记得2016年曾经出现过,保汇率和保楼价的问题,这个理论认为楼价和汇率之间只能选一个。(原因是为了保汇率就要收紧货币政策,这样楼市就会受到影响)目前来看,结果是楼价也保住了,汇率也保住了,成了win-win双赢的局面。

暴哥常说人们的记忆真的是短暂的,在2015年以前,关于楼市和汇率的论调是人民币汇率升值会促进楼价上涨。

原因呢是从资产配置的角度来说,人民币升值会吸引包括我们国人自己以及海外的资金更多的配置到人民币计价的资产上。而楼市作为中国最主要的资产,最可能吸引更多的资金。

2015年也确实传出过新闻说海外资金有3000亿进入了中国楼市。

所以,如果我们把2015年以前的逻辑嫁接过来,那么现在对于楼市来说,应该是欢天喜地啊。

不过,暴哥看到现在似乎没有人再分析人民币上涨对楼市的利好作用,反而还是担心,没有汇率压力的决策层,会集中火力对付楼市。

(更有意思的是,2017年,人民币升值的一年,却不曾传出外海资金流入中国配置楼市的消息,反倒是海外资金大举进入中国的股市。

根据,央行的报道,2017年有四千多亿外资进入中国股市:

外资为什么不去中国楼市了?可能只能用不敢买,觉得估值不合理来形容吧!)

说真的,逻辑一套一套的,随便你怎么说,但事实情况是,人民币汇率和楼市之间的关系,最近10年看起来,并没有我们想象的那么线性和简单,也就是说不存在我涨了你也涨,或者我跌了,你才涨的正反向线性关系。

人民币汇率变化和房地产销售变化之间的关系

扯得有点远了,我们说回本文的重点。

对于2018年来说,鉴于上述三个理由,房地产企业出海融资很可能会超过2017年,而目前也确实已经出现了这个苗头:

据中原地产的数据,2018年伊始,房企的海外融资脚步更加频密。仅今年1月上旬,就已有泰禾、时代地产、龙湖、碧桂园、富力等房企密集发布海外融资计划,总规模达42.5亿美元。

除了更多的海外举债以外,其实房地产企业还有一个办法能够快速的回笼资金,应对债务压力,那就是融创和恒大此前惯用的,降价促销。

当楼市没有被调控的时候,市场一片大好的时候,房地产企业肯定是不会想到降价这个手段。反而可能会因为看好后市尽可能的提价。也就是好上加好,涨涨涨的正向促进循环。

但当市场越来越严,房子在诸多因素之下变得不好卖的时候,房地产企业可能就算是不情愿最后也不得不启用降价的办法。而且是调控的越严,越要降价。

就像暴哥所言,买房的人可以等,但卖房子的却等不起。试想如果我们国人一致不买房,那房价会是什么局面?这也是暴哥一直说,预期才是房价是最重要的。

最后暴哥想说,2017年尽管被誉为是调控有史以来最严厉的一年,但其实从销售数据来看,商品住宅销售面积同比增加5.3%,销售额同比增加11.3%。

这个数据其实已经给2018年定下基调了,天量的销售基础之下,2018年我们怎么可能再放松楼市呢?

楼市真的需要修生养息啊,无论是对国家的金融风险,还是民众已经透支的购买能力都是如此!


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